문, 갑은 을로부터 아파트를 임차하여 거주하고 있었는데, 을의 채권자 병이 위 아파트에 대하여 경매를 신청한 경우 갑은 위 경매에 참여할 수 있는지 살펴보기로 합니다.

 답, 우선 갑이 위 경매에 참여하기 위해서는 주택임대차보호법 제3조의 대항요건(주택의 인도, 주민등록)과 임대차계약서상의 확정일자(법원, 등기소, 읍․면․동 사무소에서 받을 수 있습니다)가 있어야 위 경매에 참여할 수 있습니다.

 (1) 갑이 위 대항요건 외에 확정일자를 받지 않은 경우, 갑은 경매에 참여할 수 없습니다. 다만 갑이 주택을 을로부터 인도받고 전입신고를 한 다음날 이전에 위 아파트에 근저당권, 압류 등이 설정된 것이 없다면 갑은 위 경매에서 아파트를 경락받은 경락인에게 임대차기간이 남아 있다. 또는 임대차기간이 종료됐어도 보증금을 받을 때까지는 아파트를 비워 줄 수 없다고 주장할 수 있는 권리가 있습니다.

 (2) 갑이 대항요건 외에 확정일자까지 받았고, 위와 같이 갑이 주택을 을로부터 인도받고 전입신고를 한 다음날 이전에 위 아파트에 근저당권, 압류 등이 설정된 것이 없다면 갑은 경매에 참여할 수도 있고, 경매참여하지 않고, 위 제(1)항과 같은 주장을 할 수도 있습니다. 경매에 참여했을 경우 다른 권리(근저당권 등)와의 순위는 확정일자 부여 일을 기준으로 삼습니다(다만 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 합니다).

 (3) 위와 같이 갑이 제3자에 대하여 대항력이 있는 경우, 갑이 경매에 참여하였는데 보증금이 전액 변제되지 않는 경우에는 여전히 갑은 경락인에게 대항력을 주장할 수 있습니다(법 제3조의 5).

 (4) 문제가 되는 것은 갑이 위 아파트를 임차하고 주택을 인도받아, 전입신고를 한 후 확정일자를 받았으나, 갑이 위 아파트를 임차할 당시 이미 아파트에 근저당 등이 설정되어 있었다면, 위 경매에서 갑은 아파트를 경락받은 경락인에게는 대항할 수 없으므로 경매에 참여하여 확정일자의 부여 일을 기준으로 배당을 받을 수가 있습니다. 따라서 갑이 보증금 전액에 대하여 배당받지 못한 경우에, 갑은 임대인인 을을 상대로 하여 받지 못한 보증금의 청구를 하여야 합니다.

 (5) 다만 소액 보증금(안성의 경우는 금 4,000만 원 이하)의 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우에는 금 1,400만원을 다른 담보물권(근저당권자 등)자 보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.(법 제8조, 시행령 제3조, 4조).